JENIS – JENIS KONTRAK
Dalam dunia usaha, khususnya di proyek banyak kita jumpai berbagai jenis kontrak. Sebuah kontrak dapat diartikan sebagai perjanjian pemborongan apabila persetujuan antara kedua belah pihak secara sukarela mengikat diri mereka masing – masing dalam persetujuan tersebut dianggap sebagai hukum yang harus dipatuhi.
Pihak penerima pekerjaan dapat pula ditangani oleh lebih dari badan organisasi yang sesuai dengan bidang pekerjaannya, misalnya :
- bidang perencanaan ditangani oleh konsultan perencana
- bidang pembangunan/pelaksanaan kontruksi fisik dilapangan ditangani oleh kontraktor
kontraktor baru boleh bekerja apabila S.P.K. sudah dikeluarkan. Berhubungan dengan keanekaragaman pekerjaan di proyek kontruksi maupun perekayasaan, dan pengaruhi – pengaruh dari factor – factor misalnya :
- kepentingan
- penyiapan dan sumber dananya
- pola pemanfaatan proyek
- pengaturan jadwal
- situasi dan kondisi setempat
Jenis – jenis kontrak
1. BUILD – CONTRACT
Kontrak macam ini merupakan kontrak yang menitik beratkan kepada implementasi dari RENCANA DESIGN PROYEK yang sudah ada. Jadi tugas pemborong hanya membangun saja.
Kontrak semacam ini dibedakan menjadi 2 bagian antara lain :
- FIXED PRICE CONTRACT
Dalam kontrak ini kontraktor menyelasaikan pekerjaan dengan harga yang sudah disetujui dan pelaksanaan menurut bestek yang telah ditetapkan dan terima oleh kontraktor.
Keuntungan dari kontrak semacam ini adalah pihak pemilik dapat :
Ø Mengetahui berapa biaya yang pasti yang akan dikeluarkan pada wal pekerjaan dan pada akhir pekerjaan
Ø Mendapatkan harga yang bersaing dari para kontraktor dengan cara pelelangan
Tidak heran jika proyek – proyek banyak menggunakan kontrak macam ini. Ada umumnya yang sering dipakai pada proyek pembangunan adalah :
Ø Lump – sum contract
Dengan kontrak model ini pemilik tahu jelas dari awal berapa harga proyek hingga terwujud seperti yang direncanakan.
Keuntungan metode ini bagi kontraktor adalah :
o Pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan
o Memungkinkan melaksanakan control dengan efesien
o Kelengkapan dari gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/pekerjaan kurang ataupun perubahan kontruksi akan minimum
Ø Unit price contract
Adalah suatu kontrak yang meitik beratkan biaya unit volume, per unit panjang, atau per unit berat.
Variasi dari unit price adalah :
o FLAT RATE artinya harga etap tidak berubah sampai kontrak selesai
o SLIDING RATE artinya harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume
Konsukwensi penerapan kontrak semacam ini adalah pihak pemberi pekerjaan harus banyak aktif dilapangan untuk mengchek volume pekerjaan yang terlaksana.
- PRIME COST CONTRACT
Perbedaan penting antara Fixed cost dan Prime Coast adalah bahwa prime coast contractc menuntut pekerjaan ekstra yang banyak (adminitrasi, supervise teknis,dll) dari pihak OWNER yang pada akhirnya akan mengeluarkan biaya tambahan untuk beban pekerjaan ekstra.
Perbedaan ayng terdapat pada macam – macam kontrak yang tergabung dibawah prime coast contracts ini hanyalah pada peneteapan dan pengaturan biaya.
o Cost Plus Percentage Fee Contract
Kontrak macam ini cocok untuk pekerjaan gawat darurat karena kontrak ini tidak memeiliki mekanisme untuk menekan baiaya dan waktu.
o Cost Plus Fixed Fee Contract
Fixed fee disini diartika jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa melihat besarnya beaya fisik pekerjaan. Namum demikian meskipun fee dari kontraktor telah ditetapkan, maka pelaksaan pekerjaan bias menjadi tidak efesien sehingga dapat meningkat biaya yang terjadi dan meperpenjang waktu pelaksanaan.
o Cost Plus Variable Percentage Contract
Kontrak ini merupakan perbaikan dari yang diatas, dimana kontrak didorong untuk bekerja lebih efesien karena fee kontraktor dikaitkan dengan biaya yang sebenarnya.
o Target Estimate Contract
Ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price tidak terpenuhi. Dalam kontrak semacam ini diberikan peluang untuk penyesuaian harga target bilamana ada variasi pekerjaan.
o Guaranteed Maximum Cost Contract
Kontraktor mengeluarkan feenya dan menjamin bahwa harga kontrak tidak akan melebihi suatu harga tertentu. Dimana pengeluaran – pengeluaran yang terjadi diatas harga maximum akan menjadi tanggung jwab kontraktor.
o Convertible Cost Contract
Seringkali pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara fixed price contract, tetapi tidak ditemukan kontraktor yang menawar dengan harga yang memadahi.
o Cost Plus Time And Materials Contract
Kita temui banyak pekerjaan borong kerja saja dengan atau tanpa materialnya. Materialnya disuplay oleh pemilik au pemborong, misalnya pekerjaan pengadaan barang beserta instalasinya.
2. DESIGN AND BUILD CONTRACTS
Pada kontrak jenis ini para kontrak diminta mengajukan jenis penawaran pekerjaan termasuk designya berdasarkan keahlian pemborongnya. Pekerjaan kontruksi yang dilaksanakan dengan metode kontrak ini, pada umumny pekerjaan kontraksi yang rumit dan memakai teknologi tinggi :
o proyek hydro – cracker
o proyek oil – refinery
o proyek chemical – industri dan lain – lain.
Bilamana pekerjaan kontruksi mencakup perencanaan sekali, maka dikenal dengan nama design and built contract dengan variasinya :
o turn key – project (bila mencakup juga pendanaannya)
o negoatiated contract, harga kontrak dirundingkan untuk proyek – proyek yang sifatnya rahasia. Design ini dapat dibagi menjadi dua type anatara lain :
1. type turn key
artinyam mulai dari pleliminari study, pelaksanaanya dan penyediaan dananya
2. Type Negoteated – Contact
Dilakukan pada proyek – proyek yang sifanta rahasia. Contoh proyek – proyek militer ataupun proyek yang memerlukan penanganan khusus yang hanya diwakili 1 – 2 kontraktor saja. Dimana semua untuk pekerjaan dilakukan dengan cara tawar menawar.
Umumnya proyek – proyek pengadaan barang yang langka seperi misalnya :
§ Satelit
§ Pesawat hydro-foil
§ Bank dan sebagainya
3. DESIGN /MANAGEMENT CONTRACTS
Pekerjaan mengelola proyek dapat dilakukan oleh diri sendiri atau dapat pula dikontrakkan kepada suatu organisasi spesialis/individu yang dikenal sebagai konsultan.
Pekerjaan ini dapat mencakup dari mulai idea, defenisi proyek, konsep – konsep proyek, study kelayakan, pra rencana sampai dengan monitoring pengawasan pekerjaan fisiknya dan penyiapan manual operation dan maintenancennya
Manajement ini dikenal ada 2 yaitu :
1. project management contract dimana pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin oleh project manager untuk mengelola proyek tahapan konsepsional sampai selesai
2. construction management contract, mirip dengan diatas hanya disini pelaksanaan seluruh pekerjaan dipecah-pecah sedmikian rupa dan dilelangkan segera sehingga jadwal waktu keseluruhan dapat dipersingkat.
PROSEDUR DAN PROSES PELELANGAN(TENDER)
Urutan prosedur pelelangan adalah berikut :
- Prakulifikasi
- Pengumuman pelelangan
- Penjelasan pekerjaan
- Pembukaan tender
- Proses evaluasi tender
- Penetetapan dan penunjukkan pemenang
1. PRAKULIFIKASI
Untuk mengidentifikasi kemampuan dan ruang lingkup pekerjaan, maka diperlukan prakulifikasi badan – badan/organisasi seperti konsultan perencana, pengawas ,maupun pemborong. Yang dimaksud dengan kemapuan dapat dilihat sebagai berikut :
- modal kerja
- jumlah tenaga ahli
- jumlah peralatan
- pengalaman kerja
- fasilitas kerja
2. PENGUMUMAN LELANG
Cara yang dipakai untuk mengumuman lelang yaitu dengan cara memakai iklan dimedia massa yang ditujukan kepada public seperti biasanya lewar surat khabar, majalah teknis profesi, dan sebagainya. Tender yang diumumkan pada public dinamakan tender terbuka, artinya proyek tersebut dapat dikerjakan oleh umum. Tentunya oleh badan – badan yang telah lulus prakulifikasi.
3. RAPAT PENJELASAN PEKERJAAN
Pertemuan ini diadakan u tuk tatap muka antara peminat pekerjaan/calon kontraktor dengan pihak pemilik. Hasil dari temu wicara ini dibuatkan berita acara penjelasan atau aanwijzing dan ditandatangani oleh dua wakil dari calon peserta pekerjaan.
4. PEMBUKAAN TENDER
Rekanan yang ikut dalam penawaran pekerjaan pemborongan ini diharuskan untuk memberikan jaminan tender kepada pihak pemilik. Pada dasarnya jaminan ini merupakan pernyataan bahwa mereka sungguh – sungguh dalam melakukan pekerjaan ini. Besarnya jaminan tender berkisar antara 1 % - 3 % dari biaya total pekerjaan.
5. PROSES EVALUASI TENDER
Dalam proses ini masing – masing kontraktor diberi nilai misalnya :
- metode kerjanya
- peralatan yang akan dipakai
- kwalifikasi personil yang akan dipakai
- bonofiditas perusahaan
- harga penawaran
- kelengkapan adminitrasi
- dan lain – lain
6. PENETAPAN DAN PENUNJUKKAN PEMENANG
Untuk proyek – proyek pemerintah, berdasarkan evaluasi tersebut diatas, maka panitia pelelangan menetapkan calon – calon pemenang yang diusulkan kepada instansi yang berwenang. Dari hasil keputusan pemenag tersebut panitia mengumumkan hasilnya. Kemudian jika ada sanggahan dan sanggahan tersebut sudah dijawab maka tugas panitia telah selesai.